Dans une récente cause, la Régie du logement fut appelée à déterminer si un locataire qui sous-loue régulièrement son logement par le biais d'un site tel Airbnb contrevient aux obligations découlant de son bail, si l'augmentation de la prime d'assurance de la locatrice peut être réclamée à ce locataire et si des dommages moraux sont justifiés considérant la mauvaise foi du locataire1.
Dans cette affaire, la locatrice faisait valoir que le locataire n'occupait pratiquement plus son logement, qu'il résidait plutôt à plus de 800 kilomètres de celui-ci et qu'il en avait changé la destination en le sous-louant régulièrement à des étrangers.
De plus, la locatrice, craignant que l'utilisation que le locataire faisait des lieux loués puisse avoir des conséquences sur sa couverture d'assurance, en a informé son assureur, qui a dès lors résilié sa police considérant l'aggravation du risque!
La locatrice a donc dû se tourner vers un assureur spécialisé et a vu, du même coup, sa prime grimper de près de 400 %, augmentation qu'elle a réclamée au locataire. À ce titre, le tribunal a condamné le locataire à rembourser à la locatrice une somme de 3 695,90 $.
Bien que le locataire ait tenté tant bien que mal de réfuter les prétentions de la locatrice, le juge administratif François Leblanc a plutôt basé sa décision sur les preuves accablantes présentées par la locatrice et ses témoins et a jugé que, par son témoignage empreint de contradictions et par sa volonté de cacher plusieurs faits à la locatrice, le locataire était de mauvaise, accordant ainsi à la locatrice une somme de 2 000 $ à titre de dommages moraux compensant ainsi les troubles et inconvénients causés.
Survolant la jurisprudence des dernières années en matière de sous-location de logement, le tribunal s'est alors interrogé sur la nécessité pour un locataire d'aviser son locateur chaque fois qu'il a l'intention de sous-louer son logement2 dans un cas comme en l'espèce.
Partant de ce principe, le tribunal a considéré que le bail devait être résilié, car le locataire avait changé la destination des lieux, et ce, peu importe le nombre de chambres offertes en location, puisqu'il s'agit en somme d'une activité à but lucratif.
Il est à noter qu'en vertu de certaines modifications récemment apportées à la Loi sur les établissements d'hébergement touristique3, l'étau se resserre autour des personnes tentées par la location touristique, qui pourraient se voir imposer de lourdes amendes en contrevenant à celle-ci.
Selon nous, les inspecteurs du ministère du Tourisme auront un travail colossal à faire afin que cette loi et son règlement soient respectés puisque les plateformes numériques pullulent d'offres de location temporaire.
Dans l'intervalle, les locateurs seront bien avisés que pour obtenir la résiliation du bail d'un locataire fautif, ils devront étoffer leur preuve à l'aide notamment de témoignages et de photos. En effet, de simples appréhensions voulant qu'un locataire utilise son logement à des fins commerciales ne seront pas suffisantes pour obtenir les conclusions recherchées.
1 Côté c. Pilon, 2016 QCRDL 18913
2 9177-2541 Québec inc. c. Li, 2016 QCRDL 8129
3 L.R.Q., chapitre E-14.2 |
